Kira Uyarlama Davası Nedir? Nasıl Açılır?
Bu yazımızda, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle taraflar arasındaki dengenin bozulması halinde kira bedelinin veya sözleşme şartlarının yeniden düzenlenmesi amacıyla açılan kira uyarlama davası hakkında temel bilgileri kısa ve anlaşılır şekilde sunmayı amaçladık. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükümleri kapsamında, sözleşme dengesinin yeniden sağlanmasını hedefler.
Bu kapsamda kira uyarlama davasının ne olduğu, hangi durumlarda açılabileceği, kimler tarafından açılabileceği, hangi mahkemenin görevli olduğu ve dava sürecinin nasıl ilerlediği gibi uygulamada en çok merak edilen hususlar ele alınmaktadır.
1. Kira uyarlama davası nedir?
Kira uyarlama davası; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle taraflar arasındaki ekonomik dengenin bozulması halinde, kira bedelinin veya sözleşme şartlarının mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava ile:
- Kira bedeli güncel koşullara göre uyarlanır.
- Taraflar arasındaki denge yeniden sağlanır.
- Sözleşmenin sürdürülebilirliği korunur.
Bu husus Türk Borçlar Kanunu m. 138 hükmüne dayanmaktadır.
2. Kira uyarlama davası hangi durumlarda açılır?
Kira uyarlama davası özellikle aşağıdaki durumlarda açılır:
- Ekonomik kriz, enflasyon artışı gibi olağanüstü durumlar
- Döviz kurundaki aşırı değişimler
- Sözleşme dengesinin ciddi şekilde bozulması
- Kira bedelinin taraflardan biri açısından aşırı ağır hale gelmesi
Ancak bu davanın açılabilmesi için durumun öngörülemez ve olağanüstü olması gerekir.
3. Kira uyarlama davasını kimler açabilir?
Kira uyarlama davası kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir.
4. Kira uyarlama davası kimlere karşı açılır?
Kira uyarlama davası:
- Kiraya veren tarafından kiracıya
- Kiracı tarafından kiraya verene
karşı açılır. Bu dava, çekişmeli yargı kapsamında bir eda davası niteliği taşıyan uyarlama davasıdır.
5. Kira uyarlama davasında görevli ve yetkili mahkeme nedir?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
6. Kira uyarlama davası için süre var mı?
Kira uyarlama davası bakımından kanunda belirlenmiş özel bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Ancak uyarlama talebi, olağanüstü durum devam ettiği sürece ileri sürülebilir. Dava açılma zamanı, talep edilen uyarlamanın etkisini belirleyebilir.
7. Kira uyarlama davası açmadan önce ne yapılmalıdır?
Dava açılmadan önce aşağıdaki hususlar önemlidir:
- Kira sözleşmesinin incelenmesi
- Ekonomik değişimlerin belgelenmesi
- Emsal kira bedellerinin araştırılması
- Taraflar arasında uzlaşma imkânının değerlendirilmesi
8. Kira uyarlama davası süreci nasıl ilerler?
Kira uyarlama davası genellikle şu aşamalardan oluşur:
- Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılır.
- Tarafların beyanları alınır.
- Ekonomik koşullar incelenir.
- Bilirkişi incelemesi yapılır.
- Mahkeme uyarlamaya karar verir.
9. Kira uyarlama davası ne kadar sürer?
Davanın süresi somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte uygulamada genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
KIRA UYARLAMA DAVASI İLE İLGİLİ SIK SORULAN SORULAR
Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira hukuku mevzuatı ve Yargıtay uygulamaları sürekli güncellendiği için süreçlerin gayrimenkul hukuku uzmanı bir avukatla takibi hak kaybını önler.