Antalya Kira ve Tahliye Avukatı
Kira bedeli, tahliye ve kira alacağı uyuşmazlıklarında kiracılara ve kiraya verenlere danışmanlık ve dava takibi
- 16 dkokuma
- 16bölüm
- 43kanun maddesi
Antalya’da kira ilişkileri; konut kiralarının yanı sıra turizm bölgelerindeki işyeri kiraları ve uzun süreli kiracılıklar nedeniyle sık uyuşmazlık konusu olmaktadır. Kira bedelinin ne kadar artırılabileceği, sözleşme süresi dolduğunda kiracının çıkarılıp çıkarılamayacağı, ihtiyaç nedeniyle tahliyenin şartları veya ödenmeyen kiraların nasıl tahsil edileceği gibi sorular, Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine göre cevaplanır.
Öztürk Avukatlık Bürosu, Antalya Muratpaşa’daki ofisinden Antalya’nın tüm ilçelerinde hem kiracılara hem de kiraya verenlere kira hukukuna ilişkin danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir. Aşağıda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin temel kuralları, ilgili kanun maddelerine bağlantı vererek genel hatlarıyla bulabilirsiniz.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Temel Kurallar
Kapsam
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler, bu nitelikteki taşınmazlara uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenen taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m. 339).
Kiracı Aleyhine Değişiklik
Kira sözleşmelerine kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılmasını öngören ek düzenlemeler yapılamaz (TBK m. 343). Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; kiranın zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağı kararlaştırılamaz (TBK m. 346).
Güvence (Depozito)
Kiracıya güvence verme borcu yüklenmişse güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak şeklindeki güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilememek üzere bir bankaya yatırılır (TBK m. 342).
Kiraya Verenin ve Kiracının Temel Borçları
Kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, tarafların sözleşme süresince birbirine karşı hangi borçları taşıdığının bilinmemesinden doğar. Türk Borçlar Kanunu bu borçları ayrı ayrı düzenler; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hükümlerin bir kısmı kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kullanıma Elverişli Teslim
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu kural konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 301).
Kira Bedelinin Ödenmesi
Kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 313). Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (TBK m. 314). Uygulamada ödeme günü çoğunlukla sözleşmede ayrıca belirlenir.
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı
Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m. 316). Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri de kiracıya aittir (TBK m. 317).
Ayıpları Bildirme ve Katlanma
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir; aksi hâlde doğan zarardan sorumlu olur (TBK m. 318). Ayıpların giderilmesine yönelik çalışmalara katlanmak ve uygun bir süre önce bildirilmek koşuluyla kiralananın gezilip görülmesine izin vermek de kiracının borçları arasındadır (TBK m. 319).
Kiralanandaki Ayıplar: Kiracının Hakları
Çatıdan su alan bir daire, çalışmayan bir kalorifer tesisatı veya kullanımı engelleyen rutubet, kira hukukunda “ayıp” olarak değerlendirilebilir. Kanun, kiralananın teslim sırasında ayıplı olması ile sözleşme süresince sonradan ayıplı hâle gelmesini ayrı ayrı düzenler. Kiralanan önemli ayıplarla teslim edilmişse kiracı, borçlunun temerrüdüne veya sonradan ortaya çıkan ayıplardan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurabilir (TBK m. 304).
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıp durumunda sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır (TBK m. 305). Kiracı ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Ayıp, kiralananın kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyor ve verilen sürede giderilmiyorsa kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 306).
Kira bedelinden indirim ise kullanımı etkileyen ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için istenebilir (TBK m. 307). Bu nedenle ayıbın kiraya verene yazılı ve ispatlanabilir bir yolla bildirilmesi, sonradan doğabilecek bir uyuşmazlıkta önem taşır. Kiracının kendiliğinden kira ödemesini durdurması ise ayrı sonuçlar doğurabileceğinden, bu tür adımlar atılmadan önce kanundaki yolun izlenmesi gerekir.
Kira Bedeli: Artış, Tespit ve Uyarlama
Yıllık Artış Sınırı
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli bu oranı geçmemek üzere hâkim tarafından belirlenir (TBK m. 344).
Beş Yıl Kuralı
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda yeni kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344).
Kira tespit davası rehberi ›Davanın Zamanı
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılan davada veya kiraya verenin bu süre içinde yazılı olarak bildirimde bulunması hâlinde, belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m. 345).
Kira Uyarlama
Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirirse, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir (TBK m. 138).
Kira uyarlama rehberi ›Sözleşmenin Sona Ermesi ve On Yıl Kuralı
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347).
Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347). Bunun dışında kiraya verenin tahliye talebi, aşağıda açıklanan kanuni sebeplere dayanmak zorundadır ve dava yoluyla fesih hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).
Tahliye Davası Sebepleri
Kiraya Verenin Gereksinimi
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kanunda belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 350).
İhtiyaç nedeniyle tahliye rehberi ›Yeniden İnşa ve İmar
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 350).
Yeni Malikin Gereksinimi
Kiralananı sonradan edinen kişi, gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir; bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da kullanabilir (TBK m. 351).
Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352).
Yazılı tahliye taahhüdü rehberi ›İki Haklı İhtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kanunda belirtilen süre içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352).
Kiracının Başka Konutu
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyorsa, kiraya veren kanunda belirtilen süre içinde dava açabilir (TBK m. 352).
Kiraya veren, kanunda belirtilen dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Gereksinim sebebiyle tahliye ettirilen kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355).
Ödeme Temerrüdü ve Diğer Fesih Yolları
Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye davası sebeplerinden ayrı olarak sözleşmenin feshi yoluyla da sonuç doğurabilir. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar (TBK m. 315). Bu yol, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara dayanan tahliye sebebinden farklıdır; hangisinin kullanılacağı somut ödeme geçmişine göre değerlendirilir.
Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırı davranması hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi veya davranışının kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması gibi durumlarda ise yazılı bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir (TBK m. 316).
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim bu olağanüstü feshin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre belirler (TBK m. 331). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348); sözlü bildirimler bu nedenle sonuç doğurmaz.
Kiralananın Satılması, Kira İlişkisinin Devri ve Alt Kira
Ev Satılırsa Kira Ne Olur?
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Yani satış tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik gereksinim sebebiyle tahliye isteyecekse, bunu kanundaki özel bildirim ve dava süreleri içinde yapmalıdır (TBK m. 351).
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Alt kiracının kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanması hâlinde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur (TBK m. 322).
İşyeri Kirasının Devri
Kira ilişkisinin başkasına devri kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m. 323). Turizm bölgelerinde işletme devirlerinde bu hüküm sık gündeme gelir.
Tadilat ve Değişiklikler
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Rıza veren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eski hâle getirmeyi isteyemez; kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa bu değişikliklerden doğan değer artışının karşılığını isteyemez (TBK m. 321).
Aile Konutu ve Kiracının Ölümü
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Rıza alınamazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa kiracı hâkimden karar verilmesini isteyebilir. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanabilir; bu durumda kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süresi içeren fesih ihtarını kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m. 349). Boşanma sürecindeki eşler arasında aile konutunun kira sözleşmesi bu nedenle ayrıca önem taşır.
Kiracının ölümü hâlinde de konut her zaman boşaltılmak zorunda değildir: ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir. Aynı imkân, ölen kiracının ortakları veya ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları için de tanınmıştır (TBK m. 356).
Kiralananın Geri Verilmesi ve Depozitonun İadesi
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşmenin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararlar dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 334). Bu nedenle teslim ve geri verme sırasında kiralananın durumunun fotoğraf veya tutanakla kayda geçirilmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıklarda ispatı kolaylaştırır.
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle belirlenemeyecek olanlar dışında her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). Bankaya yatırılan güvence ise iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararıyla geri verilebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 342).
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı erken boşaltırsa, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde bu borçlar sona erer (TBK m. 325).
İcra Yoluyla Tahliye ve Kira Alacağı
Ödenmeyen kira bedelleri için kiraya veren, dava açmanın yanı sıra İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilamsız icra yoluyla tahliye takibine de başvurabilir. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emrinde, borcun ödenmemesi hâlinde tahliyenin isteneceği ihtar edilir; kiracı itirazlarını kanunda belirtilen süre içinde icra dairesine bildirmelidir (İİK m. 269). Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, kiraya verenin talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir (İİK m. 269/a).
Kanunda ayrıca sözleşme süresinin bitimine dayanan ilamsız tahliye takibi ve kiracının bu takibe itirazı düzenlenmiştir (İİK m. 272, İİK m. 274). Hangi yolun izleneceği; sözleşmenin içeriğine, tahliye sebebine ve sürelere göre belirlenir.
Zorunlu Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
1 Eylül 2023’ten itibaren yürürlükte olan düzenlemeyle, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk aşaması, uyuşmazlığın dava açılmadan çözülmesi için de bir fırsattır; bu aşamada imzalanacak anlaşmanın kapsamı dikkatle belirlenmelidir.
Kira ilişkisinden doğan davalara, kira alacağı davaları da dahil olmak üzere, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4). Antalya merkezde ve tüm ilçelerdeki kira dosyalarını Muratpaşa’daki büromuzdan takip ediyoruz. Bölgeler için hizmet verdiğimiz ilçeler sayfasına bakabilir, Antalya dışında yaşıyor ancak Antalya’da taşınmazınız bulunuyorsa online danışmanlık talep edebilirsiniz.
Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Kiraya Verenler İçin
- Tahliye davalarının çoğu, kanunda belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 350, TBK m. 352). Bu süre kaçırılırsa dava hakkı ancak kanundaki şartlarla sonraki dönemlere kalabilir (TBK m. 353).
- Yazılı tahliye taahhüdünün, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir (TBK m. 352).
- İki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa ihtarların yazılı olması ve aynı kira yılı içinde yapılması gerekir (TBK m. 352).
- Gereksinim sebebiyle tahliyeden sonra kiralananın üç yıl içinde başkasına kiralanması tazminat sorumluluğu doğurabilir (TBK m. 355).
Kiracılar İçin
- Yenilenen dönemde kira artışı, kanundaki tüketici fiyat endeksi sınırını aşamaz; beş yıllık dönem sonunda ise kira bedeli hâkimce emsallere göre belirlenebilir (TBK m. 344).
- Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; on yıllık uzama süresine kadar kiraya veren ancak kanundaki sebeplere dayanarak tahliye isteyebilir (TBK m. 347).
- Kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getiren veya geç ödemede ceza koşulu öngören sözleşme hükümleri geçersizdir (TBK m. 346).
- İcra takibinde gönderilen ödeme emrine karşı itiraz süreleri kısadır; tebliğ alındığında vakit kaybetmeden değerlendirme yapılmalıdır (İİK m. 269).
Kira Dosyalarında Neler Yapıyoruz?
Sözleşme İncelemesi
Kira sözleşmesini ve tahliye taahhüdü gibi ek belgeleri kanuna uygunluk ve sonuçları bakımından değerlendiriyoruz.
Kira Bedeli Davaları
Kira tespit ve kira uyarlama davalarında emsal ve ekonomik koşullara ilişkin delilleri hazırlıyor, davayı takip ediyoruz.
Tahliye Davaları
İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar sebeplerine dayanan davalarda süreleri gözeterek dava açıyor veya savunma yapıyoruz.
İcra Takibi
Kira alacağı ve ilamsız tahliye takiplerini başlatıyor, itiraz ve icra mahkemesi süreçlerini yürütüyoruz.
Arabuluculuk
Dava şartı olan arabuluculuk görüşmelerinde müvekkilimizi temsil ediyor, anlaşma metnini hazırlıyoruz.
İhtarnameler
Ödenmeyen kira, tahliye bildirimi veya kira artışı için gerekli yazılı bildirimleri ve ihtarnameleri hazırlıyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Bize 0534 340 95 40 numarasından ulaşabilir, Muratpaşa’daki büromuzu randevu alarak ziyaret edebilir veya online danışmanlık talep edebilirsiniz.