Antalya Gayrimenkul (Tapu) Avukatı

Antalya; konut ve arsa yatırımlarının, kıyı bölgelerindeki site ve villaların, miras yoluyla birden fazla kişiye geçen tarım arazilerinin ve yabancı uyruklu alıcıların yoğun olduğu bir ildir. Bu yapı; tapu iptali ve tescil, hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, önalım (şufa) hakkı ve haksız elatma gibi uyuşmazlıkları sık karşılaşılan konular hâline getirmektedir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında hem şekil şartları hem de kanundaki süreler sonucu doğrudan belirler.

Öztürk Avukatlık Bürosu, Antalya Muratpaşa’daki ofisinden Antalya’nın tüm ilçelerindeki taşınmazlara ilişkin danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir. Aşağıda taşınmaz hukukunun temel kurallarını, Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanunlardaki maddelere bağlantı vererek genel hatlarıyla bulabilirsiniz.

Taşınmaz uyuşmazlıklarında ilk adım çoğu zaman tapu kaydının ve kaydın dayanağı olan belgelerin incelenmesidir. Kimin malik olduğu, taşınmaz üzerinde hangi hakların ve şerhlerin bulunduğu ve taşınmazın hangi işlemlerle el değiştirdiği, hangi davanın açılabileceğini ve davanın kime karşı yöneltileceğini belirler.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması ve Devri

Bu kurallar nedeniyle, tapuda yapılmamış “harici” satışlar ve noterde düzenlenen bazı sözleşmeler mülkiyetin geçişi bakımından beklenen sonucu doğurmayabilir. Taşınmaz satın almadan veya satmadan önce tapu kaydının, üzerindeki şerh ve takyidatların ve işlemin şeklinin kontrol edilmesi önemlidir.

Tapu İptali ve Tescil Davası

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmişse, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025). Kanuna göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m. 1024). Uygulamada bu davalar “tapu iptali ve tescil davası” olarak adlandırılır.

Tapu iptali ve tescil davalarında sık karşılaşılan durumlar şunlardır:

• Muvazaa: Gerçekte bağış olan bir devrin satış gibi gösterilmesi gibi, tarafların gerçek iradelerini gizledikleri işlemler. Kanuna göre sözleşmenin yorumunda, tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (TBK m. 19).
• Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası): Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirler.
• Ehliyetsizlik: Devri yapan kişinin işlem sırasında ayırt etme gücünden yoksun olduğu iddiası.
• Vekâletin kötüye kullanılması: Vekâletnameye dayanılarak vekâlet verenin iradesine aykırı şekilde yapılan devirler.

Davalarda iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline dayanarak kazandıkları haklar ayrıca değerlendirilir; bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın sonraki devirleri incelenmelidir. Taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası makalemizi okuyun ›

Hisseli Taşınmazlar ve Ortaklığın Giderilmesi

Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanarak payın kendilerine devredilmesini isteyebilir (TMK m. 732). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733).

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür; bu yükümlülük yerine getirilmezse payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemez (TMK m. 734). Bu değişiklik, önalım davalarında ödenecek bedelin belirlenmesi bakımından önemlidir; dava açmadan önce güncel kurallara göre değerlendirme yapılmalıdır.

Kanunda ayrıca, Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı düzenlenmiştir (TMK m. 733). Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakları ise şerhte belirtilen süre ve koşullarla kullanılabilir (TMK m. 735).

Yabancıların Taşınmaz Edinimi

Antalya, yabancı uyruklu kişilerin konut satın aldığı ve uzun süreli yaşadığı illerin başında gelir. Tapu Kanunu’na göre Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinebilir. Kanunda, yabancıların edinebileceği taşınmazlar için ilçe yüzölçümüne oranla ve kişi başına toplam alan bakımından sınırlar öngörülmüş; askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ilişkin kısıtlamalar düzenlenmiştir (Tapu Kanunu m. 35).

Yabancı alıcılar bakımından, alım öncesinde taşınmazın kanuni kısıtlamalar açısından uygunluğunun, tapu kaydındaki şerhlerin ve satış işleminin resmî şekilde yapılmasının (TBK m. 237) kontrol edilmesi önemlidir. Türkiye dışında yaşayan malikler, Antalya’daki taşınmazlarına ilişkin uyuşmazlıklarda da Türk mahkemelerinde dava açmak veya davaya cevap vermek durumunda kalabilir; çünkü taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

Kat Mülkiyeti ve Komşuluk Uyuşmazlıkları

Site ve apartmanlarda kat malikleri arasında ortak alanların kullanımı, aidat ve yönetim kararları gibi konularda uyuşmazlıklar yaşanabilir. Kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk aşaması, uyuşmazlığın mahkemeye taşınmadan çözülmesi için de bir fırsattır.

Antalya merkezde ve Alanya, Manavgat, Serik, Kemer ve Kaş gibi sahil ilçelerindeki site ve villalara ilişkin dosyaları da Muratpaşa’daki büromuzdan takip ediyoruz. Bölgeler için hizmet verdiğimiz ilçeler sayfasına bakabilir, Türkiye dışındaysanız online danışmanlık talep edebilirsiniz. Mirasla edinilen taşınmazlara ilişkin konular için miras avukatı, kira uyuşmazlıkları için kira ve tahliye avukatı sayfalarımıza göz atabilirsiniz.

Kat Maliklerinin Hak ve Borçları

Konutların Turizm Amaçlı (Günlük) Kiralanması

Antalya’da yazlık ve sitelerdeki dairelerin kısa süreli kiralanması yaygın olduğundan, bu konudaki kurallar hem malikler hem de komşular için önem taşır. 7464 sayılı Kanun, konutların gerçek ve tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralanmasını “turizm amaçlı kiralama” olarak tanımlar; tek seferde yüz günden fazla süreli kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır (7464 sayılı Kanun m. 1, 7464 sayılı Kanun m. 2).

Konutun turizm amaçlı kiralanabilmesi için sözleşme yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. İzin başvurusunda, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınan uygunluk kararının ibrazı zorunludur; konut sitelerinde bu şart yalnızca kiralanan konutun bulunduğu bina için aranır. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beş oranında izin belgesi düzenlenebilir (7464 sayılı Kanun m. 3). İzinsiz kiralama hâlinde kiraya verene ve aracılık edenlere kanunda öngörülen idari yaptırımlar uygulanır (7464 sayılı Kanun m. 4).

Komşuluk Hukuku ve Geçit Hakkı

Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, toz, koku, gürültü veya sarsıntıyla rahatsızlık vermek yasaktır (TMK m. 737). Bu tür uyuşmazlıklar da komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlık olarak arabuluculuk dava şartına tabidir (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Özellikle ilçelerdeki tarla ve bahçelerde sık görülen bir sorun, taşınmazın genel yola bağlantısının olmamasıdır. Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Bu hak önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, daha sonra en az zarar görecek olana karşı kullanılır ve geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir (TMK m. 747).

Tapusuz Taşınmazlar ve Kazandırıcı Zamanaşımı

Antalya’nın kırsal ilçelerinde tapuda kayıtlı olmayan veya kayıtları eski tarihli taşınmazlarla sık karşılaşılır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır; dava konusu ilan edilir ve son ilandan başlayarak üç ay içinde itiraz edilmez ya da itiraz yerinde görülmezse ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir (TMK m. 713).

Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi ise taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m. 712). Kazandırıcı zamanaşımı davalarında kamu orman ve hazine arazisi gibi özel nitelikteki taşınmazlara ilişkin ayrı kurallar bulunduğundan, taşınmazın niteliği dava öncesinde ayrıca araştırılmalıdır.

Tapu Siciline Güven ve Aleniyet

Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020). Bu nedenle alım öncesinde tapu kaydındaki şerh, ipotek ve haciz gibi kayıtların incelenmesi büyük önem taşır. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023); bu kural, yolsuz tescile dayanan tapu iptali davalarında taşınmazın el değiştirip değiştirmediğini kritik hâle getirir.

Haksız İşgal: Elatmanın Önlenmesi ve Tazminat

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m. 683). Bunun yanında iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır (TMK m. 995). Uygulamada “ecrimisil” olarak adlandırılan haksız işgal tazminatı talepleri, paydaşlar arasında ve mirasçılar arasında da gündeme gelebilir.

Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmeleri

Arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmesi karşılığında bağımsız bölüm alması esasına dayanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden şekle tabidir. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m. 237). Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler bu nedenle ciddi riskler taşır.

İnşaat sürecinde yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi geciktirirse ya da işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağı açıkça görülüyorsa, iş sahibi uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde işin üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK m. 473).

Taşınmaz Alım-Satımında Dikkat Edilecekler

Taşınmaz Davası Nasıl İlerler?

1. Kayıtların incelenmesi: Tapu kaydı, tapu dayanakları, imar ve kadastro bilgileri ile taşınmazın önceki devirleri incelenir.
2. Arabuluculuk: Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
3. Dava ve tedbir: Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m. 12). Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riskine karşı mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi değerlendirilir.
4. Keşif ve bilirkişi: Taşınmaz davalarında mahkeme çoğu zaman yerinde keşif yapar ve değer, sınır veya bölünebilirlik gibi konularda bilirkişi incelemesine başvurur.
5. Karar ve tescil: Kesinleşen mahkeme kararı tapu müdürlüğüne gönderilerek tapu sicilinde gerekli değişiklik yapılır.

Taşınmaz Dosyalarında Neler Yapıyoruz?