İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Nedir? Nasıl Açılır?
Bu yazımızda, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle ya da kiralananın yeniden inşa edilmesi veya esaslı şekilde onarılması zorunluluğu sebebiyle kiracının tahliyesini talep edebildiği ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye davası hakkında temel bilgileri kısa ve anlaşılır şekilde sunmayı amaçladık.
Uygulamada bu davalar, kiracının korunması ilkesi ile mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi sağlayan en önemli tahliye sebeplerindendir. Bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiraya verenin hangi şartlarda tahliye isteyebileceği, davanın kimlere karşı açılacağı, hangi mahkemenin görevli olduğu ve süreç gibi hususlar ele alınmaktadır.
1. İhtiyaç veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Bu dava; kiraya verenin
- Kendisinin,
- Eşinin,
- Altsoy veya üstsoyunun,
konut veya işyeri ihtiyacının bulunması ya da kiralananın yeniden yapılması, esaslı şekilde onarılması veya genişletilmesinin zorunlu olması halinde kiracının tahliyesi amacıyla açılan davadır.
Bu dava ile:
- Kiracının tahliyesine karar verilir.
- Kiraya verenin ihtiyaç veya yeniden inşa hakkı korunur.
- Taşınmazın kullanım amacı yeniden düzenlenir.
Bu düzenleme Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve devamı maddelerine dayanmaktadır.
2. İhtiyaç veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Bu dava özellikle aşağıdaki durumlarda açılır:
- Kiraya verenin konut ihtiyacı doğması
- Kiraya verenin işyeri ihtiyacı doğması
- Eş, çocuk veya anne-baba için taşınmaz ihtiyacı
- Kiralananın yıkılıp yeniden yapılmasının zorunlu olması
- Esaslı tadilat veya güçlendirme ihtiyacı bulunması
- Taşınmazın mevcut haliyle kullanımının mümkün olmaması
3. İhtiyaç veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
Bu dava kiraya veren; kiraya verenin eşi; altsoy, üstsoy gibi yakınları adına ihtiyaç durumunda malik tarafından açılabilir.
4. İİhtiyaç veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Kimlere Karşı Açılır?
Bu dava kiralananı fiilen kullanan kiracıya ya da varsa kiracının tahliye etmemesi halinde alt kiracıya karşı açılır.
5. İhtiyaç veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Nedir?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
6. İhtiyaç veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası İçin Süre Var mı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kira sözleşmesinin süresine göre belirli süre şartları aranabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Süre bakımından doğrudan zamanaşımı değil, şartların oluşması esastır.
7. İhtiyaç veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açmadan Önce Ne Yapılmalıdır?
Dava açılmadan önce şu hususlar önemlidir:
- İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun belirlenmesi
- Kiralananın mevcut kullanım durumunun tespiti
- Tadilat/yeniden inşa projelerinin hazırlanması
- Delil niteliğinde belgelerin toplanması
- Gerekirse noter ihtarnamesi gönderilmesi
8. İhtiyaç veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında Süreç Nasıl İlerler?
Dava süreci genellikle şu aşamalardan oluşur:
- Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
- Davalı kiracı savunma yapar.
- Mahkeme ihtiyaç iddiasını inceler.
- Gerekirse keşif yapılır.
- Tanık ve belge delilleri değerlendirilir.
- İhtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı incelenir.
- Tahliye kararı verilebilir.
9. İhtiyaç veya İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi somut olaya göre değişmekle birlikte uygulamada 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Delil yoğunluğu ve itirazlar süreyi uzatabilir.
İHTIYAÇ VEYA İNŞA VE ESASLI TADILAT NEDENIYLE TAHLIYE DAVASI İLE İLGİLİ SIK SORULAN SORULAR
Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira Uyuşmazlıkları süreci, her somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebilir. Kira Uyuşmazlıkları sürecinde hak kaybı yaşamamak ve sürecin doğru şekilde yürütülmesini sağlamak adına somut durumunuza uygun hukuki destek alınması önem taşımaktadır.