Bu yazımızda, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle taraflar arasındaki dengenin bozulması halinde kira bedelinin veya sözleşme şartlarının yeniden düzenlenmesi amacıyla açılan kira uyarlama davası hakkında temel bilgileri kısa ve anlaşılır şekilde sunmayı amaçladık. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” hükümleri kapsamında, sözleşme dengesinin yeniden sağlanmasını hedefler.
1. Kira uyarlama davası nedir?
Kira uyarlama davası; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle taraflar arasındaki ekonomik dengenin bozulması halinde, kira bedelinin veya sözleşme şartlarının mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava ile:
- Kira bedeli güncel koşullara göre uyarlanır.
- Taraflar arasındaki denge yeniden sağlanır.
- Sözleşmenin sürdürülebilirliği korunur.
Bu husus Türk Borçlar Kanunu m. 138 hükmüne (Aşırı İfa Güçlüğü) dayanmaktadır.
2. Kira uyarlama davası hangi durumlarda açılır?
Kira uyarlama davası özellikle aşağıdaki uyuşmazlıklarda gündeme gelir:
- Ekonomik kriz, hiperenflasyon gibi olağanüstü piyasa dalgalanmaları
- Döviz kurundaki öngörülemez ve aşırı değişimler
- Sözleşme dengesinin bir tarafın aleyhine katlanılamaz derecede bozulması
- Kira bedelinin taraflardan biri açısından aşırı ağır (fahiş) hale gelmesi
Ancak bu davanın açılabilmesi için söz konusu durumun öngörülemez, olağanüstü ve borçludan kaynaklanmayan bir sebep olması şarttır.
3. Kira uyarlama davasını kimler açabilir?
Bu davayı açma hakkı her iki tarafa da verilmiştir:
- Kiraya veren (Sözleşme şartları çok düşük kalmışsa)
- Kiracı (Sözleşme şartları katlanılamaz derecede yüksek kalmışsa)
4. Kira uyarlama davası kimlere karşı açılır?
Kira uyarlama davası, sözleşmenin diğer tarafına karşı açılır:
- Kiraya veren tarafından kiracıya
- Kiracı tarafından kiraya verene
Bu dava, çekişmeli yargı kapsamında bir eda davası niteliği taşır.
5. Kira uyarlama davasında görevli ve yetkili mahkeme nedir?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın (kiralananın) bulunduğu yer mahkemesidir.
6. Kira uyarlama davası için süre var mı?
Kira uyarlama davası bakımından kanunda belirlenmiş özel bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Ancak:
- Uyarlama talebi, olağanüstü durum devam ettiği sürece ileri sürülebilir.
- Dava açılma zamanı, talep edilen uyarlamanın etkisini ve geçmişe dönük uygulanabilirliğini belirleyebilir.
7. Kira uyarlama davası açmadan önce ne yapılmalıdır?
İspat ve usul hazırlığı bakımından şunlar önemlidir:
- Mevcut kira sözleşmesinin maddelerinin detaylı analizi
- Piyasadaki ve ekonomideki olağanüstü değişimlerin belgelerle tespiti
- Çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerinin araştırılması
- Taraflar arasında sulh (anlaşma) imkânının son kez değerlendirilmesi
8. Kira uyarlama davası süreci nasıl ilerler?
- Sulh Hukuk Mahkemesine gerekçeli bir dava dilekçesi verilir.
- Tarafların iddia ve savunmaları dosyaya eklenir.
- Genel ekonomik koşullar ve bölgesel rayiçler incelenir.
- Mahkemece atanan bilirkişiler (sektör uzmanları) inceleme yapar.
- Hâkim, hakkaniyet ve somut olay şartlarını gözeterek yeni sözleşme bedeline hükmeder.
9. Kira uyarlama davası ne kadar sürer?
Davanın süresi; delillerin sunulması ve bilirkişi aşamalarına bağlı olarak genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
Uyarlama davası hakkında merak edilenler
Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira hukuku mevzuatı ve Yargıtay uygulamaları sürekli güncellendiği için süreçlerin gayrimenkul hukuku uzmanı bir avukatla takibi hak kaybını önler.